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房贷新政为何难破量价齐跌僵局  

2008-11-08 13:48:49|  分类: 《华夏时报》社论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政为何难破量价齐跌僵局

任孟山

 

   这些天很多人对广州房价的统计数据表示讶异,从而引发了不少讨论,因为广州市房管局的数据和国家发改委的数据相差6.5倍,前者说广州一手住宅均价9月份同比下降14.9%,环比下降9.2%,创下今年以来最大跌幅,而后者说9月份广州房价环比下降幅度为1.4%。这两个大相径庭的数据虽然相差很大,但能够看出的是,就当下的形势而言,来自各个方面的信息显示出的基本都是房地产市场的低迷状态,看多房地产的人已经越来越少,房地产量价齐跌已经成为事实。

 

   即使是被称为“高房价的最后一个堡垒”的北京,自7月份90平方米及以下面积的小户型和二手房价格双双停涨以来,也没有出现什么让人看起来房地产市场复活的消息。不难看出,市场的观望情绪依然没有改变,即使是为刺激内需、启动房地产市场的房贷新政也没能打破僵局,其中的原因至少可以从以下三个方面进行分析。

 

   从技术层面来讲,房贷新政产生的“利率倒挂”将银行置于尴尬境地,使得各大银行的房贷细则的出台,一度出现了反复行为和延迟动作。央行发布公告自10月27日起,“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度至0.7倍,支持居民首次购买普通住房”,但是这次降息调整没能消除存贷款利率倒挂的情形:一至三年(含三年)贷款利率为6.75%,打7折后为4.725%,低于3年期存款利率4.77%;三至五年(含五年)贷款利率为7.02%,五年以上贷款利率为7.20%,打7折后分别为4.914%和5.04%,低于5年期存款利率5.13%。也就是说,贷款利息低于存款利息,银行放贷不划算。就住房按揭贷款而言,剔除其中的风险因素,多数贷款也需要20年左右才能收回本金和利息,以吃息差为主要盈利手段的银行其积极性显然不会很高。这就使得各大银行的房贷细则姗姗来迟,像农业银行竟然出现当天将房贷优惠细则收回的一幕,需要贷款的按揭人也只好等待。

 

   从宏观层面来讲,9月份以来全面爆发的金融危机,究竟会在多大程度上影响中国经济?中国经济究竟在将来会出现什么样的情况?已经下滑的增速是否会加速,是否真的会出现如吴晓灵所言“中国经济在未来两至三年会非常困难,困难的程度甚至要严重于1998年亚洲金融危机之后”?这一切的一切都还不确定,没有人能清晰地看清未来,但能够清晰地看清的是当下的经济形势已经让普通人都知道了其中的危险性,媒体上的好消息远远少于坏消息:接连倒闭的中小企业,资金紧张的大企业,以及不论大企业还是中小企业都在进行的裁员动作,都让人不得不倒抽凉气,这境况说不定哪一天就会降临到自己头上。在这种情况下,看紧自己的钱袋子或者保住工作的坐椅子才是最重要的,房子买不来还可以租,而一旦成为房奴就会变得被动,生活质量可能会因此下降。更何况,还要担心未来房价下跌自己心理承受不了,否则,说不定将来自己也会加入要求开发商补差价的行动中去。

 

   从房价本身来讲,当前的房价并没有降多少,观察这个问题的最简单方式是,你可以在一个月前后给相同的楼盘各打一个电话,就知道房价到底降了多少,就知道你现在是不是能够买得起房子。即使从统计数据上看,与当下数据相比较的主要是去年的数据,而去年是房价经过数年上涨之后到达的顶峰,这个顶峰意味着很大的泡沫,包含着很多被人为推高的成分。如果在五年以来房价与自己的工资上涨幅度之间做个比较,相信大多数人都不难看出其中的差距。不少人表示住房是刚性需求,在某种意义上的确如此,但是这种“刚性需求”得到释放,需要可支配收入持续增长的配合,如果这个条件不能得到满足(现在的经济形势看来更不能使这个条件得到满足了),只能寄希望于房价下降了。毕竟,相对于契税下降、贷款优惠、印花税停征等,房价下降对购房者才是最实惠的,那些都是小钱,只有房价是大钱,而且一旦经济周期调整,贷款利率上调,需要缴纳的按揭也会随之上升。

 

   总而言之,房贷新政没能破解房地产僵局,并不仅仅是房贷新政的技术性问题,甚至主要不是技术性问题,而是宏观经济大势,以及仍然高高在上的房价。正如国家统计局8月份发布经济述评称,“房地产的暴利时代已经终结,在长达10年的房价上涨之后,中国房地产市场开始向理性回归。”这种“回归”早一天到来,房地产量价齐跌的僵局才会早一天打破。

 

 

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