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美利坚杂记之十二:美国的“学区房”与房价  

2013-05-24 23:08:00|  分类: 美国学区房,房价, |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国的“学区房”与房价

/任孟山    

近日看到新闻说,北京海淀区五道口的学区房,37平方米预售价350万元,接近10万元每平方米。北京的房价虽然地球人都知道“那是相当地高”,但是如此离谱,还是令人感到震撼,“五道口”因此被网友戏称是“宇宙的中心”。

中国的学区房问题由来已久,而且现在看来大有水涨船高、天长日久之势。但是,学区房并非中国独有,美国也有。不过,相对而言,美国的学区房价格没有那么离谱,找不到成为“宇宙中心”的地方。

美国跟中国一样,中小学划片入学。美国的小学从K年级开始,相当于中国的幼儿园大班。K年级以前的幼儿园,均为私立学校或教会学校,需要缴费入学;K年级至高中三年级或四年级(各州学制不一),公立学校均为免费教育,一般时长为12年。

美国在整个基础教育期间,遵循的都是划片入学的原则,全国大概15000个学区。因此,“学区房”的概念,固然不如特别重视“不让孩子输在起跑线上”的中国突出,但实实在在存在学区房。比如我的暂居地所在的大费城地区,费城城内虽有几所非常好的学校,但基础教育资源整体不如郊区。而且,城内公立好学校的入学存在困难,需要排队;郊区公立好学校的入学比较简单,基本不需要排队。所以,有孩子的中国家庭往往在好学区买房子,带孩子来的访问学者很多也会因此住在郊区。

这与中国的基础教育资源分布正好相反,国内的好学校绝大多数位于城内,郊区往往是落后的代名词。与中国的“城市化运动”相反,美国在整个20世纪进行的是“郊区化运动”,即中产阶级以上的人群走向郊区。到过费城的游客,大概能够明显感觉到费城的破旧。这算得上美国特色,由众多因素促成,既有自然因素,美国地广人稀,不适宜人居住的面积远少于中国;也有制度因素,美国的税收很大部分是从哪里来到哪里去。比如,公立学校的教育经费主要来自本学区的房产税,好学区房子贵,公立学校得到的教育经费就高,如此往返,具有一定的“马太效应”,即强者愈强,弱者愈弱。

我接触到的美国家长对孩子的教育都极为重视,也选学区房,跟我儿子同班的几个孩子的家庭,都是为了孩子上学,跟我们一样,也是去年夏天刚刚搬住至此。但是,与中国的情况有点不同的是,好学区的房子并没有因此贵的离谱。其中的因素也很复杂,我们只看两个主要因素。

最重要的是美国不实行户籍制度,也就是说,作为推高房价的户籍因素在美国不存在。划片入学只跟你是否居住在本学区有关,与你是否拥有房子的产权没有关系,与家长是否为美国公民没有关系,甚至与家长是否拥有合法身份也没有关系。因为租房子一样能够入学,去学区给孩子登记时拿着租房合同就可以,即使你刚刚搬到这个学区也没关系。我去年夏天到学区办公室给孩子登记时,只是签了租房合同,因为租期未到,还没有从费城城内搬到这个学区。

这与中国的情况当然有很大差别,能否将户籍迁至好学区,与你是否拥有房子的产权有关系,家长没有选择,只能买房。北京有些学校,不仅要求孩子的户籍在此,父母的户籍也要在此,有的还规定户籍需在本学区三年以上,等等。总之,你家上辈子住在这儿才好呢。美国的学区办公室根本不会考虑这些因素,而且免费教育与孩子的国籍无关。不管孩子是哪国人,也不管孩子是否非法移民,只要到了适学年龄,就能入公立学校,且享受免费教育。

美国的学区房价不是特别离谱,除了没有户籍因素之外,另外一个重要因素是教育资源的分布相对分散,能够用其他方式满足家长的需要。

美国的基础教育跟高等教育一样,都是公立和私立两条发展线。也就是说,有钱不一定非得通过买房才能享受到优质教育,完全可以将买房的钱用来上好的私立学校。众所周知,美国的高等教育中,顶尖大学都是私立的。相对而言,美国的基础教育要好些,不少好学校都是公立的。不过,一般来讲,私立学校都是好学校,但比较贵。比如,奥巴马的两个女儿所在的西德威尔友谊学校的学费,20132014学年度的学费35000美金。但也正因如此,降低了学区房的绝对价值,因为买房与接受优质教育没有必然关系,如果一个学区的房价实在太高,你完全可以不买,去让孩子上私立学校。

总之,美国人也选学区房,但是可以只租不买,一样上好学校;好学区的房价比周边也高,但是房价没有五道口高得那么离谱;所以,守规矩的美国房地产经纪人很少打什么教育牌来推销房子。

(作者系中国传媒大学副教授、美国宾夕法尼亚大学访问学者)

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